L’agent immobilier Un profession réglementée
Elle est soumise au respect d’un code de Déontologie fixé par Décret n° 2015-1090 du 28 août 2015
A consulter : plaquette DGCCRF – L’Agent Immobilier
Qu’est-ce qu’un agent immobilier ?
L’agent immobilier met en relation propriétaire immobilier et acheteur, ou bailleur et locataire, en vue de vendre ou louer des biens (appartements, maisons, locaux commerciaux ou industriels…). Titulaire d’une carte professionnelle, délivrée par la chambre de commerce et d’industrie (CCI), il agit en tant qu’intermédiaire entre deux ou plusieurs parties pour la réalisation d’un achat, d’une vente ou d’une location d’immeuble, de fonds de commerce ou de parts de société.
Un agent immobilier réalise des transactions immobilières en tant qu’intermédiaire : achat, vente, location d’immeuble ou de fonds de commerce, mais aussi cession de parts de société concernant un immeuble ou un fonds de commerce. Pour ouvrir une agence immobilière, il est obligatoire de remplir certaines conditions, notamment de détenir une carte professionnelle.
Statut juridique
L’activité d’agent immobilier peut être exercée dans le cadre d’une entreprise individuelle, d’une société ou d’une association régie par la loi 1901.
Attention : L’activité d’agent immobilier ne peut pas être exercée dans le cadre du statut de micro-entrepreneur.
L’activité de l’agent immobilier est considérée comme une prestation de services de nature commerciale. L’agent immobilier est considéré comme un commerçant.
L’agent immobilier doit être titulaire d’une carte professionnelle numérotée.
⚠️ L’absence de carte professionnelle est illégale et expose à une peine de 6 mois de prison et 7 500 € d’amende.
Exercez l’immobilier grâce à la délégation de carte professionnelle T/G
Les obligations de l’agent immobilier
Garantie financière
Une garantie financière est obligatoire pour les agents immobiliers qui détiennent des fonds, effets ou valeurs pour leurs clients (un dépôt de garantie, par exemple), hors leur rémunération ou commission.
Elle peut être souscrite auprès d’un établissement de crédit (une banque, par exemple), d’une société de financement, d’une entreprise d’assurance ou de la Caisse des dépôts et consignations.
Un agent immobilier qui déclare son intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur n’est pas tenu de justifier de cette garantie financière.
Lorsqu’il perçoit des fonds de ses clients, le professionnel doit :
- tenir un registre de tous les versements ;
- délivrer un reçu, dont l’original est remis au client (le double doit être conservé dans le carnet de reçus) ;
- affecter ces fonds dans un compte dédié.
Le montant de la garantie doit au moins être égal aux sommes dont l’agent immobilier est redevable à tout moment.
Elle ne peut être inférieure à 30 000 € pendant les 2 premiers exercices, puis à 110 000 €.
En cas d’exercice de plusieurs activités immobilières, la garantie doit couvrir chacune de ces activités.
Assurance de responsabilité civile professionnelle
Un contrat d’assurance couvrant les conséquences financières de la responsabilité civile professionnelle doit être souscrit pour chaque établissement, succursale, agence ou bureau, ainsi que pour les agents commerciaux habilités par le titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier.
La limite de garantie ne peut être inférieure à 76 224,51 € par an pour un même assuré.
Les franchises ne doivent pas excéder 10 % des indemnités dues.
Affichages réglementaires des agents immobiliers
L’agent immobilier doit afficher de façon visible par la clientèle les informations suivantes :
- numéro de sa carte professionnelle ;
- mention relative à la perception ou non de fonds ;
- montant de la garantie financière, dénomination et coordonnées du garant ;
- tarifs TTC des prestations et leur mode de calcul avec le barème des prix : les professionnels doivent appliquer les tarifs affichés dans la majorité de leurs transactions de vente ;
- la répartition des honoraires quand le prix des honoraires est à la charge de l’acquéreur.
Lorsque ces prix sont fixés proportionnellement à la valeur du bien vendu ou au montant du loyer, l’affichage doit indiquer les pourcentages prélevés et les tranches de prix correspondantes ainsi que tous les éléments auxquels se rapportent ces pourcentages.
Les fourchettes de prix sont interdites, les prix doivent donc être fixés pour chacune des prestations proposées. Les tarifs peuvent être forfaitaires et/ou proportionnels.
Depuis le 1er octobre 2017, tout professionnel de l’immobilier peut demander par internet la position de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) sur la conformité de son affichage ou de son projet d’affichage des prix et tarifs à la réglementation en vigueur. La DGGCRF prendra position dans un délai de 2 mois à partir de la date de réception du dossier complet.
Annonces de vente et de location
Annonces de vente
En cas d’honoraires à la charge de l’acquéreur :
- la part TTC des honoraires doit apparaître en pourcentage du prix hors honoraires ;
- le prix de vente honoraires inclus doit être affiché et apparaître en 1er lieu sur l’annonce ;
- le prix exprimé hors honoraires doit également apparaître sur l’annonce.
En cas d’honoraires à la charge exclusive du vendeur, seul le prix de vente hors honoraires est mentionné.
ℹ️ A savoir : Une mention précisant le mode de répartition des honoraires, entre acquéreur et vendeur, doit figurer sur l’annonce de vente.
Annonces de location
Toutes les annonces de location non saisonnière d’une durée supérieure à 90 jours doivent mentionner un certains nombre d’informations :
- le loyer mensuel charges comprises : prioritairement aux locataires potentiels (sur un site internet d’annonces par exemple) ;
- les charges locatives et leurs modes de récupération (provision, forfait ou remboursement sur justificatifs) ;
- le complément de loyer pour les communes soumises à encadrement (Paris et Lille) : somme demandée par le bailleur selon les caractéristiques du bien (confort particulier) ;
- le montant du dépôt de garantie, limité à un mois de loyer hors charges pour les locations nues et 2 mois de loyer hors charges pour les meublés ;
- le caractère meublé de la location ;
- le montant total des honoraires de l’intermédiaire à payer par le locataire ;
- la part des honoraires dus pour l’état des lieux, si l’intermédiaire le réalise ;
- la commune du bien loué (zone géographique très tendue, tendue ou non), avec le numéro de l’arrondissement ;
- la surface habitable louée, identique à celle dans le bail d’habitation.
Mandat de l’agent immobilier
⚠️ Il est obligatoire
En tant qu’intermédiaire agissant pour le compte d’un client (propriétaire ou bailleur), appelé mandant, un agent immobilier doit impérativement détenir un mandat écrit l’autorisant à négocier ou à s’engager.
En absence de mandat, la transaction est nulle.
Un original doit être remis au client lors de la signature. Il doit indiquer :
– le numéro de la carte professionnelle ;
– et, si nécessaire, le nom et la qualité du collaborateur qui est intervenu dans la conclusion du contrat.
ℹ️ À noter : Le bon de visite signé par les personnes intéressées par un bien n’a pas la valeur d’un mandat et ne donne lieu à aucune commission.
Mandat simple ou exclusif ?
Si le mandat est exclusif, la négociation est confiée à un seul agent immobilier. La clause d’exclusivité doit y être mentionnée en caractères très apparents.
Le mandat simple permet au mandant de confier l’affaire à d’autres professionnels du secteur ou d’effectuer lui-même la recherche d’un éventuel acheteur, notamment par la publication d’une annonce de presse ou sur internet.
Si le vendeur a signé plusieurs mandats auprès de différentes agences immobilières, seul l’agent qui a permis l’opération a droit à la commission.
Contenu du mandat
Sous peine de nullité, le mandat doit mentionner :
- sa durée de validité (un mandat ne peut pas être à durée indéfinie) ;
- son objet, notamment les références du bien concerné ;
- les pouvoirs transmis au professionnel ;
- le numéro d’enregistrement dans le registre des mandats ;
- les critères de la rémunération de l’agent immobilier, la partie (vendeur ou acquéreur) qui en aura la charge, et, en cas de partage entre les parties, les conditions et les formalités de ce partage.
Un avenant au mandat (en cas de baisse du prix de vente par exemple) doit être confirmé par écrit.
Registre des mandats
Le titulaire de la carte professionnelle portant les mentions « transactions sur immeubles et fonds de commerce » ou « gestion immobilière » doit obligatoirement tenir un registre recensant par ordre les mandats signés.
Les informations contenues dans le registre sont les suivantes :
- le numéro d’ordre (à reporter sur le mandat) ;
- la date du mandat ;
- le nom du ou des mandants ;
- l’adresse du ou des mandants ;
- la nature et la situation des biens (immeuble, fonds de commerce, par exemple) ;
- pour une gestion immobilière, l’objet du mandat (publicité, entremise, négociation, séquestre, inventaire, par exemple) ;
- pour une transaction, la date de la fin du mandat.
Les missions de l’agent immobilier
L’agent immobilier doit vérifier :
- le titre de propriété du vendeur (en cas d’indivision, tous les propriétaires doivent consentir à vendre le bien) ;
- les caractéristiques du bien fournies par le vendeur (surface, existence d’éventuelles servitudes, diagnostics immobiliers obligatoires, par exemple) ;
- la solvabilité de l’acquéreur.
L’agent immobilier doit respecter les stipulations du mandat. Il est tenu d’un devoir de conseil à l’égard du vendeur et de l’acquéreur.
ℹ️ À savoir : L’agent immobilier ne peut pas acheter les biens immobiliers dont on lui a confié la vente.
Agent immobilier : une formation continue obligatoire
Une formation continue d’une durée minimale de 14 heures par an (ou 42 heures au cours de 3 années consécutives d’exercice) est obligatoire pour les professionnels de l’immobilier suivants :
- les titulaires de la carte professionnelle d’agent immobilier (ou s’il s’agit d’une personne morale, son représentant légal) ;
- les personnes qui assurent la direction d’un établissement, d’une succursale, d’une agence ou d’un bureau ;
- les salariés et agents commerciaux employés en tant que négociateurs immobiliers, détenteurs d’une attestation d’habilitation fournie par le titulaire de la carte d’agent immobilier.
La formation peut prendre plusieurs formes :
- actions de formation de mise à jour et de perfectionnement des connaissances, d’adaptation ou de développement des compétences, de promotion professionnelle, notamment ;
- colloques organisés dans les conditions d’une action de formation, dans la limite de 2 h/an ;
- enseignement dans la limite de 3 h/an.
La formation continue en lien direct avec l’activité d’agent immobilier doit porter sur :
- les questions juridiques, économiques, commerciales ;
- la déontologie (au moins 2 heures sur 3 ans) ;
- les techniques concernant la construction, l’habitation, l’urbanisme, la transition énergétique.
Seuls les organismes de formation enregistrés, ou légalement établis en UE, peuvent organiser la formation continue.
Ils délivrent une attestation de formation aux participants, à transmettre à la CCI.
Le prestataire d’un pays de l’EEE qui exerce une activité d’agent immobilier ou qui a une formation non réglementée dans l’État d’établissement doit l’avoir exercée pendant au moins 2 ans au cours des 10 années précédente.
FAQ – Agent immobilier : obligations et conformité
L’activité d’agent immobilier est-elle une profession réglementée ?
Oui. L’activité d’agent immobilier est strictement encadrée par la loi Hoguet, ses textes d’application et un code de déontologie. Cela implique des obligations précises (carte professionnelle, affichages, assurances, mandat, etc.) pour exercer en conformité.
À quoi sert la carte professionnelle (carte T / carte G) ?
La carte professionnelle atteste que vous êtes autorisé(e) à exercer légalement. La carte T concerne les activités de transaction (vente, achat, location, cession…), tandis que la carte G concerne la gestion immobilière. Sans carte adaptée, vous ne pouvez pas exercer l’activité correspondante.
Que risque-t-on en cas d’absence de carte professionnelle ?
Exercer sans carte professionnelle est illégal et expose à des sanctions, comme rappelé dans votre page. Au-delà du risque pénal, cela met aussi en danger la validité de vos dossiers et la confiance de vos clients.
La garantie financière est-elle obligatoire ?
La garantie financière est obligatoire si vous détenez des fonds, effets ou valeurs pour le compte de vos clients, par exemple un dépôt de garantie. Si vous déclarez ne détenir aucun fonds, vous n’êtes généralement pas tenu(e) de justifier d’une garantie financière, sous réserve de respecter les obligations associées.
L’assurance de responsabilité civile professionnelle (RCP) est-elle obligatoire ?
Oui. Une assurance responsabilité civile professionnelle est nécessaire pour couvrir les conséquences financières d’une faute, d’une erreur ou d’une omission dans l’exercice de votre activité. Elle contribue à sécuriser votre pratique et à protéger vos clients.
Quelles informations devez-vous afficher pour être en conformité ?
Vous devez rendre visibles les informations réglementaires destinées au public, notamment votre numéro de carte professionnelle, votre situation concernant la détention de fonds, les éléments relatifs à la garantie financière si vous êtes concerné(e), ainsi que vos tarifs TTC et leur mode de calcul. Lorsque les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, la répartition des honoraires doit également être clairement indiquée.
Quelles mentions sont obligatoires dans une annonce de vente si les honoraires sont à la charge de l’acquéreur ?
Dans ce cas, l’annonce doit présenter en priorité le prix de vente honoraires inclus. Le prix hors honoraires doit aussi apparaître, et la part TTC des honoraires doit être indiquée en pourcentage du prix hors honoraires. Une mention précisant le mode de répartition des honoraires entre acquéreur et vendeur doit également figurer sur l’annonce.
Et si les honoraires sont à la charge exclusive du vendeur ?
Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, le prix de vente hors honoraires est mentionné. L’objectif est d’éviter toute confusion sur la personne qui supporte les honoraires et sur la lecture du prix affiché.
Quelles informations doivent figurer sur une annonce de location (hors saisonnier) ?
Pour une location non saisonnière concernée, l’annonce doit permettre au locataire potentiel de comprendre immédiatement le loyer charges comprises, la nature et le mode de récupération des charges, le montant du dépôt de garantie, le caractère meublé ou non, ainsi que le niveau d’honoraires à payer par le locataire et, le cas échéant, la part liée à l’état des lieux. L’annonce doit aussi préciser la localisation de manière complète et indiquer la surface habitable louée, cohérente avec celle du bail.
Le mandat est-il obligatoire pour travailler un bien ?
Oui. En tant qu’intermédiaire, vous devez disposer d’un mandat écrit vous autorisant à négocier ou à vous engager. Sans mandat, la transaction est juridiquement fragilisée, comme indiqué dans votre contenu, et un original doit être remis au client lors de la signature.
Le bon de visite remplace-t-il le mandat ?
Non. Le bon de visite signé par une personne intéressée par un bien ne vaut pas mandat et ne suffit pas pour ouvrir droit à une commission. Il sert surtout à attester d’une visite, pas à encadrer l’intermédiation.
Quelle différence entre mandat simple et mandat exclusif ?
Le mandat exclusif confie la négociation à un seul professionnel et la clause d’exclusivité doit être clairement mise en évidence dans le document. Le mandat simple, lui, permet au mandant de confier le bien à d’autres professionnels ou de rechercher lui-même un acheteur.
Quelles mentions doivent obligatoirement figurer dans un mandat ?
Le mandat doit notamment préciser sa durée, son objet, les pouvoirs confiés, son numéro d’enregistrement au registre des mandats, ainsi que les conditions de rémunération et la partie qui en supporte la charge. Toute modification importante, par exemple une baisse de prix, doit être formalisée par écrit.
Le registre des mandats est-il obligatoire ?
Oui. Le titulaire de la carte professionnelle concernée doit tenir un registre qui recense, dans l’ordre, les mandats signés et les informations essentielles permettant d’en assurer la traçabilité.
La formation continue est-elle obligatoire ?
Oui. La formation continue est obligatoire selon les modalités précisées sur votre page, et elle concerne les titulaires de la carte professionnelle, certains responsables d’établissement et les négociateurs habilités. Elle doit porter sur des thématiques liées à l’activité et donner lieu à une attestation à transmettre à la CCI.